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      房地产企业项目投资决策、兼并收购、拿地能力与优质土地获取

      (本课程滚动开课,如遇开课时间或者地点不合适,请拨打010-62258232咨询最新时间、地点等培训安排!)

      【培训安排】2018年12月19-20日  南宁
      【培训费用】人民币4800元/人,包含:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务,请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
      【培训对象】房地产企业集团总裁、项目总经理及中高层管理者、房企及基建投资人、投资管理部、拿地相关的设计部门、运营管理部、前期策划和成本和约相关部门。
      【培训背景】
      阿基米德说:“给我一个支点,我就能撬动地球”。地方政府说,给我棚改资金,我也能撬动楼市。20强标杆企业说:给“它”一个支点,它将撬动三四线城市住房市场!
      过去,二三四线城市去库存只要做好两件事:一是减供应,二是涨房价。现在,还要再加一条:“增需求”。
      2018年李克强总理的《政府工作报告》提到的“提高新型城镇化质量”,今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。
      一二线城市周边的新卫星城镇、三四五线城市,特别是棚改城市,今年仍将是房企增长的最强引擎。商品房销售增速与城市化率提高变化节奏协调一致,与房地产企业的中长期拿地目标一致!
      2018,在“调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性”的大趋势下,房企要想实现规模扩张和高速增长,还是得主攻三四线!二三四线城市的地拿对了,地产项目就成功了一半。
      问题是:大家都看好的地块,往往特别贵;有的地块,虽然便宜,却往往前途堪忧,大家都不敢拿。
      有一些地块,表面上看有一些问题,相对便宜,却可以通过努力,变成黄金宝地。拿到它们的房企,赚得盆满钵满。
      什么样的土地具备这样的潜力?房企又如何把别人不看好的地,变成黄金宝地?
      能拿到地的才算开发商,土地是房企的血液,我们开展的一切开发业务,都以土地获取作为起始点,没有土地,一切将无从谈起,因此,房企的拿地能力就是核心竞争力!

      【培训收益】
      1、让企业如何正确的拿地?分享土地获取经验;
      2、拿地的创新模式和渠道有哪些?分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在开发前期最重要的环节上突破;
      3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
      4、兼并收购开发的风险点及解决方法如何避免?
      5、拿地的奖罚如何去做?风险如何控制?
      6、商业地产的拿地实操法则

      培训讲师】杨老师
      特聘讲师,在多家房地产企业负责技术研发和业务管理工作,服务过的企业有江苏九洲投资集团,江苏国信集团,苏宁环球集团,百胜麒麟〔南京〕建设发展有限公司,江苏亚东房地产建发集团等,担任过多家地产集团公司的项目和技术负责人。在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。擅长项目前期报建、拿地拓展和运营管控方面的统筹协调工作。2015年4月以来,作为讲师在深圳、广州、北京和上海、杭州、成都、郑州、西安、厦门、南京、重庆、武汉和青岛等地的公开课和企业内训教培,成为房地产开发前期拿地与报建等实操方面的创新型优秀讲师。目前受聘为中国投资协会投资咨询委员会顾问、国家工信部PPP产业大讲堂特聘讲师、清华大学深圳研究院高级咨询师、北京大学、重庆大学、武汉大学和中南大学总裁班的特聘讲师,四川省新型城镇化研究会研究员,浙江国金投资咨询公司投资顾问、北京中兴恒投资集团项目技术顾问、山西衡霄律师事务所地产开发业务总顾问等。

      【培训大纲】
      一、房地产行业投资环境分析与决策
      1.2018的房地产业的政策导向
      2. 目前国内房地产行业的土地获取等投资形势
      二、房地产项目实现快速开发的整体环境分析与决策
      1.一二线城市化和三四线城市的快速开发机会
      2. 中小规模房企未来5-10年的战略定位和快速开发策略
      三、房地产项目各板块实现快速开发的策略解剖
      1.企业投资战略的坚守和投资策略的调整
      案例:某标杆地产未来3-5年投资战略和拿地策略
      2.如何选城市--城市评价标准和指标体系
      案例:BGY的土地评价标准,某策划公司的看地法则
      3.如何结合企业自身产品定位—“有所为和不为”
      (1)土地投资的城市进入研究大数据分析与区域选择
      (2)不同区域的拿地标准分析
      (3)土地拓展成功和失败的案例剖析
      案例: LH投资战略和“三线”原则;HD获取地块的“铁律”
      四、房地产项目前期拿地投资决策
      1.企业投资战略和惯性
      2.如何选城市--城市评价标准和指标体系
      3.企业自身产品定位—“有所为和不为”
      4.前期投资测算定位和风险控制
      (1)静态测算或动态测算
       案例:标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算”
      (2)标杆地产前期关注的经济指标类型解读
       如:IRR、NPV、 NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等
      (3)开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准
      5. 如何解读土地— “客户、产品与土地”
      (1)改变客户印象:
      ① 临界地块,通过混合产品改变印象
      ② 略偏远的地块,改变参照系
      (2)改变某一决定性的条件
      ① 改变教育条件
      ② 改变交通条件
      ③ 改变商业、服务条件
      (3)改变客群定位 拿对土地,把房子卖给对的人
      案例:如何拿地---房地产项目看地拿地操作标准及项目建议
      6. 标杆地产基于“天时、地利与人和”拿地新法解读
      案例:长沙空港城建设一级土地开发方案的启发
      五、当前房地产拿地模式创新及敏感点剖析
      1.特色小镇(田园综合体)开发模式:
      案例:特色小镇土地一级开发模式及盈利模式最全解析
      2.大盘开发的模式
      案例:南京xx东城项目
      3.刚需和改需项目的投资模式
      案例:xx航天基地城旧改开发模式
      4.一二级联动勾地项目
      5.公租房、廉租房的投资模式
      6.文化旅游地产项目的拿地模式
      案例:恒大xx市的金碧天下项目
      7.综合体投资盈利模式
      案例:xxx综合体项目投资收益测算分析
      六、当前企业获取土地的新策略——兼并收购、合作开发
      1.新经济形势下的兼并收购研究
      (1)兼并收购决策依据
      (2)收购主体与兼并的基本流程
      (3)收购对价及支付
      2.兼并收购模式选择
      A.资产收购  
      (1)资产收购的概念及前提条件
      (2)收购流程、关键节点
      (3)优劣势分析
      案例:项目资产收购与股权出让的风险分析
      B.股权收购  
      (1)概念与收购流程
      (2)优劣势分析
      (3)基本原则和操作
      案例:万科的股权收购方式及主要条款
      C.国企重组  
      3.合作开发模式
      (1)规范化联合模式   
      (2)直接转让土地使用权模式
      (3)以土地使用权投资模式  一方出地,一方出钱
      (4)整体产权转移模式
      案例:项目开发合作模式(联合拿地或一方拿地,合作开发)
      4.其他需要注意的问题
      (1)尽职调查要素
       案例:尽调报告图表等
      (2)溢价处理
      (3)关键节点
      (4)风险控制思路
      案例:某标杆地产收购上海某项目后评估
      (5)税务筹划
      案例:土地获取9种模式财税风控
      七、投资体系专项奖罚制度
      1.拿地专项考核与奖罚
      2.报批报建专项奖罚
      案例:标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理
      3.年薪制度
      4.中介市场规则与居间协议
      八、投资拿地风险类型及控制策略
      1.各种风险对投资决策的影响程度
      2.如何建立有效的投资风险预警机制和化解策
       案例:测算红线设置、土地储备量
      3.项目后评价对风险管理和再投资的重要性
      (结合后评价2-3个案例分析)
      九、拿地能力的实操能力提升(5个方法)
      (2)、土地构成与分析
      ①房地产产品客户链的构成
      ②土地要素构成基础
      ③传统的房地产开发流程
      ④以客户为导向的房地产开发流程
      ⑤土地投资决策关注问题
      ⑥土地投资决策的三个漏斗
      (2)、优质低价土地的认识
      ①优质土地的定义
      ②低价土地的定义
      ③各种容积率下物业排布的可能性
      (3)、拿地能力的竞争
      ①如何拿地?
      ②拿地问题汇总
      如:主流土地获取方式、非常规土地获取方式、非常规的大规模拿地(4)、拿地能力与提升
      ①拿地的基本综合能力
      ②拿地能力提升-解决方案
      案例分析:某快速成长企业自身能力的充分挖掘—区域深耕
      (5)、最佳拿地周期的确定
      ①拿地的时间性
      ②拿地的周期性
      十、商业地产的拿地实操法则
      法则一:商业地产拿地选址的六大重要意义
      1、商业地面资源的不可再生性
      2、大投入的风险性
      3、战略的需要
      4、战术的需要
      5、顾客的需要
      6、土地储备的需要
      法则二:科学拿地
      1、拿地模式
      2、拿地动力
      (1)、企业品牌战略
      (2)、土地储备战略
      (3)、企业公关战略
      3、看地技术与价值评判
      了解地块价值的六大尽调要领:
      一、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况;
      二、调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大);
      三、调查竞争者的分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势;
      四、调查目标城市近期、远期的城市规划和商业规划;
      五、调查目标地块的商业价值和机会点;
      六、调查商铺置业者的投资购买力和投资心理。
      法则三:拿地选址的五项考虑因素
      1、客流是否支撑
      2、交通状况是否支撑
      3、商业环境是否支撑
      4、地形特点是否支撑
      5、城市规划要求是否支撑
      法则四:拿地选址的六项策略
      策略一:抓住聚客点
      (1)、判断最主要聚客点
      (2)、聚客点的形成规律
      (3)、聚客点的选择会影响商圈的选择
      策略二:关注地块周围的人口密度
      (1)、为何要分析人口密度
      (2)、如何区分人口密度
      (3)、人口密度分析切不可掩耳盗铃
      (4)、人口密度可以反映出基础消费支撑群体的大小
      策略三:选址还要选消费者
      策略四:选址实际上是和竞争对手较量的第一个回合
      (1)、竞争的学问
      (2)、如何对选址地块的竞争对手进行评估?
      (3)、为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”
      策略五:5A选址
      策略六:紧随地铁,扎堆商圈

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